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海外不動産は富裕層のステータスの一つですが、税金対策が負担になっていませんか？ 海外不動産で得る収入にも国内不動産と同等の税金がかかります。少しでも有利に運用するために税金の基礎を復習しましょう。
不動産にかかる税金の種類
海外不動産で得た所得でも国内不動産と同じように課税されます。まずは国内不動産税の基礎をおさらいしておきましょう。
● 不動産所所得に係る税金
1. 所得税/法人税、賃貸収入は総合課税、譲渡益は分離課税（短期所有税額＝39％ 5年以上所有税額20％）
2. 住民税/事業税
● 不動産評価額にかかる税金
1. 固定資産税
2. 都市計画税
3. 相続税、贈与税
4. 不動産取得税
5. 登録免許税
● 取引金額にかかる税金
1. 印紙税(契約書に貼付)
▲ 不動産収入から差し引くべき経費
1. 減価償却費：建造物について、耐用期間中の減価償却費
RC（耐用年数47年）、重量鉄骨（耐用年数34年）木造（耐用年数22年）
年間の減価償却額＝取得価額/耐用年数
中古物件の場合は、中古耐用年数が適用されます。
法定耐用年数－（経過年数）×0.8
法定耐用年数×0.2
2. 修繕費
3. 損害保険料
4. 固定資産税
5. 事業税
6. 不動産取得税
7. 登録免許税
8. 印紙税 ほか
不動産所得の課税対象額＝不動産収入―経費
賃貸収入などをあげていても、減価償却などの経費が多く赤字決算になることも少なくないのですが、損失は他の所得と通算できます。
ただし、不動産を売却する際には取得費から償却資産費の合計を差し引いた額が取得原価となります。場合によっては譲渡益が増えてしまうことにつながります。それでも5年以上所有物件の譲渡益の税率は20％の分離課税なので、総合課税分が20％超の人なら節税効果が上がることになります。このような効果は海外不動産についても同じです。
諸外国の不動産税制
米国、カナダ、ニュージーランド、フランス、ドイツ、英国、アイルランド、イタリア、スペインなどは外国人の不動産取得に制限はありません。またマレーシアやオーストラリアは政府の承認を得れば土地建物を取得できます。
しかし、タイ、シンガポール、中国、マカオ、フィリピン、インドネシアは土地の取得は出来ずコンドミニアムの取得のみ認めています。インド、ベトナムでは外国人は不動産を取得できません。
米国、カナダ、ニュージーランド、フランス、イギリス、ドイツ、フランス、イタリア、マレーシアやシンガポールなどの国では固定資産税がありますが、オーストラリアやタイには固定資産税が有りません。賃貸収入などのインカムゲインに対してはどの国も25～45％課税します。米国本土も同様ですがハワイに限っては11％と比較的安いです。譲渡益に対してはどの国も5～50％課税します。
しかし、ハワイは16％で比較的安くマレーシアなら5年以上保有した物件では売却益は非課税です。シンガポール、タイ、マレーシア、カナダなどは相続と贈与は非課税です。海外不動産投資は賃貸収入か譲渡益か、長期保有か短期保有かなど、その投資目的にふさわしい税体系の国を選ばなければなりません。
不動産税の国際間の調整
日本で不動産収入に税金がかかるように海外でも所得税がかかります。日本の居住者であれば海外不動産所得にも課税されるので、日本と不動産所在国と両方で所得税が発生します。その場合は、租税条約のある国との間でそれぞれ税金のかけ方に約定があります。また、海外と日本の両方で課税されるので、それを調整するために外国税額控除制度が有ります。
控除限度額＝年間税額×国外所得割合（国外所得/全世界所得）
確定申告の際に、この計算で出ていた金額を明記して所得を控除することができます。
国外不動産の評価と不動産所得の円換算
海外に不動産を所有する場合、その合計金額が5,000万円を超える場合国外財産調書に記載しなければなりません。その時の資産としての評価額は、その年の12月31日現在の「時価」または「専門家による鑑定評価額」とされていますが、固定資産税がかかる国においてはその課税評価額になります。海外不動産の譲渡利益についても申告をしなければなりません。
1. 譲渡損益が発生していて円転しない場合の申告価額の計算時には、取引日の対顧客直物電信売相場と対顧客直物電信買相場の仲値(T.T.M)で円換算します。
不動産譲渡益 ＝不動産譲渡価格（譲渡した日のTTM）－不動産取得価格（不動産取得日のTTM）
2.円を外国通貨に転換したその日に海外不動産を取得した場合には対円転日顧客直物電信売相場(T.T.S)で取得価額を円換算し、譲渡損益が発生してすぐ円転した場合の申告価額の計算時には円転日の対顧客直物電信買相場(T.T.B)で譲渡額を計算します。
賃貸収入の確定申告の際は収入を12月末日のTTB、費用は同じく12月末日のTTSを適用し円換算します。減価償却割合は日本国内基準をそのまま適用します。
海外不動産の所有名義
海外不動産の利点は、日本ほど築年数が値下がり要因にならないということと、経済発展や人口増加率が目覚ましい国では不動産価格が高騰するので大きな譲渡益を見込むことが出来るという事です。
日本の所得税課税基準は、不動産の所在地を問わず、所有者が日本の居住者かどうかということにかかっています。そこで海外移住を考えるわけですが、海外法人でも、日本の本店法人の支店である場合や、日本法人の子会社でその利益を日本へ配当する場合には日本で法人税がかかります。が、それ以外の法人で所在地も営業活動も海外であれば法人事業税は発生しません。なによりも、所得が分散するので所得税率を抑える効果があります。
この場合、法人所在国の法人税額と日本の法人税額をしっかり比較してみないと経費倒れになる可能性もあります。海外不動産を購入する時には、まず税務をどうするのかを決定してから購入することをおすすめします。
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